Dans le cadre de la vente d’un bien dans lequel se trouve un locataire, il faut distinguer le type de bail avant de savoir s’il existe au profit du locataire un droit de priorité appelé “droit de préemption”.

Dans le cadre d’une location meublée :
En tant que locataire, ce type de bail n’ouvre pas de droit de préférence pour vous.Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acquérir le bien, mais simplement qu’aucun formalisme légal n’est à respecter par votre bailleur.De même, en l’absence de congé pour vendre délivré en bonne et due forme par votre bailleur (au minimum 3 mois avant la date anniversaire et suivant un motif légitime explicite), vous n’êtes pas tenu de quitter le logement.

Le bien est alors vendu “occupé” et votre bail continue de produire ses effets comme si rien ne s’était passé.Dans le cadre d’une location dite “vide” en bail de 3 ans :
En l’absence de congé pour vendre, vous ne bénéficiez pas en tant que locataire d’un quelconque droit de préférence, et comme pour le bail meublé, le bien est vendu “occupé” et votre bail continue de produire ses effets.en revanche, si votre bailleur vous délivre un congé pour vendre (en bonne et due forme , 6 mois minimum avant la date anniversaire de votre bail par période de trois ans, étant entendu que le formalisme d’un tel congé est très encadré), il vous ouvre par la même occasion, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, un droit de préemption de deux mois durant lesquels vous pourrez dire si vous êtes intéressé aux conditions de prix proposées. Libre à vous d’entrer en négociation, mais retenez que passé ce délai et en l’absence d’acceptation de votre part, votre bailleur sera libre de le vendre plus cher ou au même prix à un acquéreur de son choix.En revanche, s’il obtient une offre d’achat à un prix inférieur à l’offre qu’il vous a transmise lors de son congé pour vendre, il sera tenu avant de l’accepter de vous la proposer de nouveau. Vous aurez alors un mois pour vous prononcer sur une éventuelle acceptation.

En matière de charges, seules les charges dites “locatives” sont à régler par le locataire.Deux options existent suivant le type de bail et les options choisies par le bailleur.
Les charges forfaitaires: Elles sont fixées annuellement par le bailleur et ne donnent pas lieu à régularisation à date anniversaire, que ce soit en trop perçu ou en trop versé. Elles peuvent en revanche être réajustées à la hausse ou à la baisse suivant l’évolution en proportion des charges dites locatives au réel.

Les provisions pour charges avec régularisation annuelle :
Comme leur nom l’indique, il s’agit de provisions calculées sur la base des dépenses réelles de l’année précédente. A date anniversaire et lorsque le syndic publie les comptes individuels, le bailleur reçoit un décompte présentant les charges locatives récupérables réelles et effectue alors une régularisation. En cas de trop versé, il vous restitue un reliquat. Dans le cas contraire, il vous appelle la différence et réajuste le montant de la provision en conséquence.
En matière d’imposition, le locataire peut se voir réclamer annuellement (et au prorata de son occupation dans l’année d’arrivée ou de départ) le remboursement de la taxe ordures ménagères sur présentation du dernier avis de taxes foncières qui la contient.
Enfin, depuis 2023, la taxe d’habitation disparaît et n’est plus à régler par l’occupant au 1er janvier.

Le locataire a le droit d’aménager librement l’appartement qu’il occupe. Cependant il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du bien (abattre ou ouvrir une cloison, cloisonner une pièce etc.) ou de ses équipements (remplacer le mobilier de cuisine etc.) sans une autorisation écrite du propriétaire sous peine d’une remise à l’état initial de l’appartement à ses frais.
Ainsi, le locataire peut par exemple repeindre les murs à sa guise, décorer l’appartement, fixer des cadres ou des étagères au mur, tant qu’il garde à l’esprit qu’il devra rendre l’appartement dans l’état dans lequel il l’a trouvé si le propriétaire l’exige.
Le locataire devra en outre reboucher (ou faire reboucher) les trous qu’il aurait fait dans les murs avant l’état des lieux de sortie.

Vous vous absentez plusieurs semaines voire plusieurs mois de votre logement et vous trouvez dommage de laisser votre appartement vide tout en continuant de payer le loyer.
La tentation est alors grande de proposer votre bien à la sous-location via une petite annonce sur les réseaux ou le bouche-à-oreille par exemple.
Dans le principe, le bail de location tel qu’il est prévu n’autorise pas la sous-locationL’exception: Le locataire peut cependant obtenir l’autorisation écrite de la part de son bailleur (via son gestionnaire J&J Patrimoine), pour une sous-location sur une période de temps déterminée.
Notez cependant que cette autorisation ne fait pas novation dans le bail, c’est à dire qu’elle ne crée qu’un droit temporaire et encadré et ne vous autorise pas à sous-louer les prochaines fois. Il vous faudra formuler de nouveau une demande si telle est votre intention future.

La réponse est “oui”. Le loyer est réputé “portable” de manière expresse sur le bail, ce qui signifie qu’il n’a pas besoin d’être appelé pour être exigible.Ainsi en l’absence de quittancement, vous êtes tenus de régler votre loyer à l’échéance prévue au bail et ne pourrez invoquer l’absence d’appel de loyer pour justifier un quelconque manquement.